Co-conception : une bonne méthode pour encourager l’accession sociale à la propriété

Depuis 2017, les équipes de Logeo Promotion travaillent sur un projet implanté sur les Hauts de Rouen, un quartier en pleine mutation à Rouen. Au premier abord, malgré les interventions faites par la collectivité pour dynamiser le territoire, ce n’est pas forcément l’endroit idéal pour devenir propriétaire. Changer de manière positive l’image d’un quartier prend du temps. Alors, comment implanter un projet d’accession sociale dans ces conditions ? Pour mener à bien cette mission, Logeo Promotion a développé une nouvelle méthode mixant réunions publiques, ateliers de co-conception et accompagnement personnalisé des habitants partenaires.

Quelle est l’idée mise en place sur le projet des Hauts de Rouen ?

En 2017, nous recevons une proposition de la ville et de l’agglomération de Rouen pour acquérir une parcelle de 3200m2 située sur les Hauts de Rouen au prix d’un euro symbolique à la condition d’y construire des logements sociaux à vendre. On s’est tout de suite dit qu’en concevant nos maisons et en les commercialisant de manière classique, ça ne marcherait pas. On a cherché une autre façon de faire en pensant impliquer les habitants. Cela fait partie de notre ADN sur de nombreux projets.

A côté de la parcelle des Hauts de Rouen se trouve le plateau de Bihorel. Logeo Seine y est très implanté en tant que bailleur avec de nombreux logements locatifs sociaux. Ce vivier de locataires est très intéressant. Ces habitants ont un véritable attachement au quartier. Ils n’en ont pas la même perception que les gens de l’extérieur. Ils sont également experts de leur habitat. Leur parole est très intéressante. Leur soumettre le projet d’imaginer ensemble des logements sociaux à acheter tout en répondant à leurs attentes est apparu pour nous comme une évidence.

Comment avez-vous lancé votre démarche de co-conception ?

Nous avons organisé une première réunion publique le 4 octobre 2017. Il était important d’associer tous les acteurs du projet autour de la table : élus, architectes et habitants. On est allé préalablement voir les élus de Rouen pour leur présenter notre démarche de co-construction. Connaissant les difficultés à dynamiser le quartier, ils étaient tout à fait favorables à participer aux ateliers qu’on allait proposer par la suite.
L’ensemble des locataires de Logeo a été convié. On souhaitait convaincre plusieurs familles de suivre le projet à nos côtés. L’implication du maire de Rouen ou de son premier adjoint a été un élément très important à leurs yeux. Le projet a été perçu immédiatement comme sérieux et attractif. Les architectes se sont également joints aux réunions et leurs qualités d’écoute et de transposition des propositions dans le projet ont été fort appréciées par les participants.

Qu’ont apporté ces premières discussions sur le projet ?

Ce rendez-vous a permis de présenter le projet d’accession sociale, les équipes, notre démarche de co-conception avec des habitants acteurs. Un temps d’écoute s’est suivi. Les participants ont été interrogés sur le type de logements qu’ils souhaiteraient acheter. Chacun a exprimé le souhait de devenir propriétaire d’une maison individuelle en ayant le sentiment d’être chez eux. Le logement collectif et les maisons mitoyennes ont été écartés. Neuf familles ont exprimé leur souhait de continuer à suivre le projet. On a regardé leurs ressources pour déterminer les familles en mesure de signer à terme un contrat de réservation pour une maison. On a gardé six familles comme habitants acteurs. Avec les trois autres, on a continué l’accompagnement social en parlant budget et emploi afin de les aider, elles aussi, à devenir propriétaire.

Comment se sont déroulés les deux ateliers de co-conception ?

Avec les éléments du premier rendez-vous, les architectes ont dessiné, pour le 1er atelier en novembre 2017, 8 maisons sur la parcelle de 3200m2. Ils ont, également, pris en note tous les retours concrets des habitants sur le projet : des pièces trop petites, des logements plus pratiques, etc. Les habitants partenaires, ainsi que d’autres familles, sont venus. Lors du 2nd atelier en décembre 2017, chacun a pu exprimer ses souhaits d’avoir une cuisine ouverte ou non, une salle de bain avec douche ou baignoire, ses souhaits pour les revêtements de sols, etc. Nous avons ensuite organisé en janvier 2018 une synthèse des échanges menés. Toutes les remarques étaient pertinentes et censées. Cela entrait dans les standards de ce que l’on propose.

Où en est le projet actuellement ?

Après un an d’attente, on a eu l’accord en février 2019 pour utiliser la voirie d’une copropriété riveraine. Cette solution avait été convenue lors des ateliers avec les habitants. Cela nous permet au final d’éviter des frais supplémentaires et de tenir le budget du projet. Pour ne pas perdre le fil avec nos habitants acteurs et les tenir au courant de l’avancement administratifs du projet (permis, appel d’offre, etc.), nous avons envoyé des courriers, téléphoné ou fait des mails. Les habitants restent acteurs du projet et suivent le projet malgré les aléas rencontrés. A présent, quatre familles sont toujours mobilisées sur le sujet, deux autres un peu moins. C’est normal : le processus est long.
Fin avril, nous avons aussi signé le compromis de vente du terrain. Dans la foulée, l’appel d’offres aux entreprises a été lancé pour choisir celles qui seront en charge de la construction des 8 maisons. Au mois de septembre, nous allons pouvoir commercialiser les logements et les proposer aux familles toujours intéressées. Chaque bien devrait être proposé à un prix allant de 150 000€ à 190 000€.

Quels enseignements tirez-vous de cette méthode ?

Cette méthode de co-conception nous facilite et donne du sens à notre travail. Nous avons un vivier potentiel d’acquéreurs très investis. Chaque famille a choisi son emplacement et est repartie avec des plans et une grande maquette de leur potentielle maison. Si demain le projet ne les intéresse plus, ce n’est pas un problème. Nous savons que les logements sont conformes aux attentes des habitants du quartier.
Nous permettons aussi à des ménages modestes d’acheter en prêt social location-accession (PSLA) avec des taux avantageux, une construction avec une TVA à 5,5% au lieu de 20%, des frais de notaire réduits et 15 ans d’exonération de taxe foncière, etc. C’est une véritable prise de conscience pour eux car souvent, ils ont le sentiment que l’accès à la propriété ce n’est pas pour eux.
Cela permet de faire un premier pas pour des locataires en accédant au statut de propriétaire dans un quartier en pleine mutation. Nous espérons par la suite que cela permettra de capter des publics extérieurs au quartier pour favoriser la mixité sociale.